Molti imprenditori si chiedono se convenga di più acquistare immobili come persona fisica con i propri risparmi,
oppure costituire una SRL immobiliare e comprare attraverso la società.
La differenza non è solo fiscale: riguarda anche la protezione del patrimonio, la gestione a lungo termine
e soprattutto la liquidità effettiva a disposizione per fare l’investimento.
Comprare immobili come persona fisica
L’acquisto come privato è la via più immediata: con i propri soldi o un mutuo ci si intesta direttamente l’immobile.
È la strada tipica per chi compra la prima casa, o per chi vuole fare qualche piccolo investimento a reddito senza strutture particolari.
Il problema della liquidità
Un aspetto spesso trascurato è che, quando un imprenditore compra come persona fisica, i soldi con cui paga l’immobile sono già stati tassati.
Se, per esempio, la sua azienda genera 100.000 € di utile, quei soldi prima devono passare dall’impresa a lui sotto forma di stipendio o dividendo.
Questo significa pagare contributi, IRPEF e altre imposte, arrivando ad avere in tasca molto meno (in certi casi anche meno della metà).
Solo con quella liquidità netta potrà comprare casa.
In altre parole: la persona fisica investe con denaro già tassato, e quindi parte con una disponibilità ridotta.
Vantaggi come persona fisica
- Semplicità: niente burocrazia aggiuntiva oltre all’atto di acquisto.
- Possibilità di usufruire di agevolazioni fiscali per la “prima casa”.
- Gli affitti possono essere tassati con la cedolare secca al 21% o 10% in casi particolari.
Svantaggi come persona fisica
- L’immobile entra nel patrimonio personale ed è esposto a eventuali creditori.
- La tassazione sulle plusvalenze (rivendita entro 5 anni) può essere onerosa.
- I redditi da affitto vengono sommati agli altri redditi IRPEF, rischiando di salire in scaglioni molto alti (38% – 43%).
- La liquidità disponibile è minore, perché i soldi sono già stati tassati prima di poterli investire.
Comprare immobili con una SRL immobiliare
Un’altra strada è costituire una SRL immobiliare, cioè una società di capitali creata apposta per acquistare e gestire immobili.
In questo caso, l’immobile viene intestato alla società e non direttamente all’imprenditore.
Il vantaggio della liquidità
A differenza della persona fisica, la SRL può investire gli utili direttamente, prima di distribuirli e quindi prima che subiscano la tassazione personale dell’imprenditore.
Questo significa che la società, avendo maggiore liquidità disponibile, può comprare più facilmente immobili o reinvestire in nuovi progetti.
Per esempio: se una SRL genera 100.000 € di utile, paga l’IRES al 24% e le restano 76.000 € da reinvestire.
Se invece l’imprenditore volesse prelevarli come dividendo per comprare l’immobile a titolo personale, dopo la tassazione IRPEF/cedolare avrebbe in mano una cifra molto più bassa.
Quindi con la SRL la capacità di investimento è maggiore.
Vantaggi con la SRL
- Maggiore liquidità per comprare e gestire immobili, grazie alla tassazione diretta sugli utili societari.
- Protezione patrimoniale: i beni sono della società, non dell’imprenditore.
- Tassazione sugli affitti con IRES (24%), che in molti casi è più conveniente delle aliquote IRPEF alte.
- Facilita la gestione di più immobili come attività imprenditoriale vera e propria.
Svantaggi con la SRL
- Costi di gestione più elevati (notaio, commercialista, bilancio annuale).
- Nessuna agevolazione “prima casa”.
- Per usare a livello personale gli utili generati dagli immobili, serve distribuirli come dividendi (ulteriore tassazione).
Confronto pratico: persona fisica vs SRL immobiliare
Supponiamo che un imprenditore abbia un utile di 100.000 € e voglia investirlo in un appartamento a reddito.
- Persona fisica: quei 100.000 € devono prima passare a lui come dividendi o stipendio.
Dopo le imposte e i contributi, potrebbero restarne in tasca solo 55.000/60.000 €. Con quella liquidità ridotta può comprare un immobile più piccolo o accendere un mutuo maggiore. - SRL immobiliare: i 100.000 € vengono tassati con IRES al 24%, restando circa 76.000 € subito reinvestibili.
La società, quindi, ha più capacità di acquisto rispetto all’imprenditore che opera come persona fisica.
Quale conviene davvero?
Non c’è una risposta universale. Dipende dagli obiettivi:
- Per piccoli investimenti o immobili personali, conviene spesso comprare come persona fisica, sfruttando le agevolazioni e la semplicità.
- Per creare un patrimonio immobiliare più ampio e gestito come attività, la SRL immobiliare offre vantaggi in termini fiscali, liquidità e protezione del patrimonio.
Tabella comparativa: persona fisica vs SRL immobiliare
| Caratteristica | Persona fisica | SRL immobiliare |
|---|---|---|
| Tassazione sugli affitti | IRPEF progressiva (23% – 43%) oppure cedolare secca (21% o 10%) | IRES fissa al 24% (+ IRAP in alcuni casi) |
| Liquidità per investire | Si usano soldi già tassati: da 100.000 € di utili aziendali, ne restano circa 55-60.000 € disponibili | La società reinveste utili prima della distribuzione: da 100.000 € restano circa 76.000 € da investire |
| Protezione del patrimonio | L’immobile è nel patrimonio personale e quindi aggredibile da eventuali creditori | L’immobile è intestato alla società, con responsabilità limitata al capitale sociale |
| Agevolazioni fiscali | Possibili bonus “prima casa” e cedolare secca sugli affitti | Nessuna agevolazione “prima casa” disponibile |
| Costi di gestione | Bassi: tasse catastali, IMU, dichiarazione dei redditi | Alti: notaio per costituzione, commercialista, bilancio, obblighi societari |
| Uso personale dell’immobile | Semplice: l’immobile è intestato direttamente alla persona | Più complesso: serve un contratto tra società e socio (affitto o comodato) |
| Strategia a lungo termine | Ideale per pochi immobili destinati alla famiglia | Ideale per costruire e gestire un patrimonio immobiliare ampio come attività |
Conclusione
La vera differenza non è solo nelle tasse, ma nella liquidità disponibile.
Un imprenditore che compra con i propri soldi spende denaro già tassato e quindi parte con meno risorse.
Una SRL immobiliare, invece, può reinvestire gli utili con più liquidità e quindi con maggiore forza d’acquisto.
Per questo, la scelta migliore dipende sempre dalla situazione specifica e dalla strategia di lungo periodo:
pochi immobili familiari o un vero patrimonio immobiliare da gestire come impresa?
Vuoi capire se ti conviene comprare come persona fisica o con la tua SRL immobiliare?
Prenota una call di valutazione gratuita con CSN Consulting e scopri insieme a noi la strategia più adatta per i tuoi investimenti immobiliari.